Costos de Cierre al Vender una Propiedad en República Dominicana: ¿Quién Paga Qué?

Vender una propiedad en República Dominicana suele ser más sencillo que comprarla — pero no es gratuito, y la distribución de los costos entre comprador y vendedor no siempre es lo que los propietarios extranjeros esperan. Muchos de los gastos más importantes (impuesto de transferencia, revisión legal, registro de título) son legalmente responsabilidad del comprador, pero los vendedores con frecuencia terminan absorbiéndolos en silencio para cerrar el negocio, especialmente en un mercado más lento. Además de eso, es posible que debas una comisión de venta, impuesto sobre ganancias de capital, honorarios notariales y — si tu título todavía no ha sido individualizado — un deslinde que puede retrasar el cierre varios meses.

Esta guía te explica quién paga típicamente qué al vender, qué presupuestar y los errores que más frecuentemente afectan a los vendedores extranjeros en Punta Cana, Las Terrenas, Sosúa/Cabarete, Samaná y Santo Domingo. Las reglas y cifras cambian, así que siempre confirma los números actuales con la DGII (autoridad tributaria), el Registro de Títulos y un abogado dominicano independiente con licencia — no el abogado del comprador — antes de firmar cualquier cosa.

Respuesta Resumida: ¿Quién Paga Qué?

En una reventa dominicana estándar, los costos se distribuyen aproximadamente de la siguiente manera:

El comprador típicamente paga:

El impuesto de transferencia del 3% (ITI) a la DGII, calculado sobre el mayor valor entre el precio del contrato o el valor de la tasación de la DGII — no simplemente el precio de venta.

El registro del nuevo Certificado de Título en el Registro de Títulos.

Los honorarios de due diligence y cierre de su propio abogado (comúnmente entre el 1% y el 1.5% del precio, negociable).

Los honorarios notariales del acto de venta (a menudo se dividen, pero por costumbre corresponden al comprador).

El vendedor típicamente paga:

La comisión inmobiliaria (habitualmente entre el 5% y el 8% + ITBIS/IVA sobre la comisión).

El impuesto sobre ganancias de capital sobre cualquier utilidad ajustada por inflación.

Cualquier IPI (impuesto anual sobre la propiedad), cuotas de condominio/HOA, servicios y tasas municipales pendientes hasta la fecha de cierre.

El costo de presentar un expediente de título limpio: deslinde (si no se ha realizado), certificaciones actualizadas y cancelación de cualquier hipoteca o gravamen.

Su propio abogado, si contrata uno (ampliamente recomendado).

Estos son usos del mercado, no disposiciones legales. Todo es negociable y debe quedar estipulado en la Promesa de Venta.

Comisiones Inmobiliarias

Las comisiones en la República Dominicana no están reguladas y casi siempre las paga el vendedor con el producto de la venta al momento del cierre. Los rangos típicos son:

Condominios y villas en reventa: del 5% al 7%, más el 18% de ITBIS sobre la comisión.

Terrenos y propiedades de difícil colocación: del 6% al 10%.

Propiedades de lujo o de alto valor: a veces se negocia entre el 4% y el 5%.

Pregunta desde el principio si el agente tiene exclusividad o es listado abierto, si la comisión es neta para el vendedor o incluye el ITBIS, y si se permiten divisiones de co-corretaje. Obtén todo por escrito. Los agentes en la República Dominicana no tienen una licencia uniforme como en Estados Unidos o Canadá, así que verifica cuidadosamente sus credenciales, referencias y trayectoria.

Honorarios de Abogado y Notario

Debes tener tu propio abogado revisando la venta — nunca dependas del abogado del comprador "para ambas partes." Debes esperar:

Abogado del vendedor: aproximadamente el 1% del precio de venta, con un mínimo para transacciones de bajo valor. Para ventas complejas (propiedad en nombre de una empresa, herencias, cesión de contrato en preconstrucción), los honorarios son mayores.

Notario (Notario Público): los notarios son abogados con licencia autorizados para formalizar el acto de venta. Los honorarios están establecidos por directrices profesionales y generalmente equivalen a un pequeño porcentaje del valor del acto, con mínimos prácticos. Quién paga al notario es negociable; por costumbre lo cubre el comprador, pero en la práctica a menudo se divide o se absorbe en el presupuesto general del cierre.

Confirma el arancel notarial vigente con el Colegio de Notarios o tu abogado antes del cierre.

Deslinde (Plano de Mensura Catastral Individualizado)

Si tu Certificado de Título es un título antiguo no individualizado que hace referencia a una parcela matriz más grande (algo común con terrenos rurales heredados, propiedades frente al mar más antiguas y algunos desarrollos anteriores a 2010), el abogado del comprador casi siempre exigirá un deslinde — un levantamiento aprobado judicialmente que individualiza tu parcela bajo la Ley 108-05 — antes del cierre.

Quién paga: legalmente esta es la obligación del propietario, por lo que el vendedor generalmente lo asume. En ocasiones, un comprador muy interesado comparte el costo a cambio de una concesión en el precio.

Costo: muy variable — depende del tamaño de la parcela, la ubicación, los honorarios del agrimensor y de si los vecinos impugnan los límites. Presupuesta de forma conservadora y obtén al menos dos cotizaciones.

Plazo: meses, no semanas. Ten esto en cuenta en tu estrategia de venta; muchas ventas fracasan porque los vendedores descubren el requisito del deslinde solo después de haber firmado una Promesa de Venta con una fecha de cierre ajustada.

Si tu propiedad ya cuenta con un Certificado de Título individualizado con una Designación Catastral única, puedes evitar completamente este inconveniente.

Impuesto sobre Ganancias de Capital en la Venta

Esta es el área donde los vendedores extranjeros reciben más información incorrecta. Puntos clave:

Las ganancias de capital en bienes raíces no tienen una tasa fija del 27% para personas físicas. El 27% es la tasa del impuesto sobre la renta corporativo. Para personas físicas, la ganancia se suma a los ingresos ordinarios y se grava en una escala progresiva de aproximadamente el 0% al 25% según los tramos actuales de la DGII.

La ganancia gravable es el precio de venta menos el costo de adquisición ajustado por inflación (la DGII publica coeficientes de ajuste anuales) menos las mejoras documentadas y los costos de venta.

Si posees la propiedad a través de una SRL dominicana u otra empresa, la ganancia se grava a la tasa corporativa en los libros de la empresa, y existen reglas separadas para distribuir los ingresos a los accionistas.

Las exenciones de proyectos turísticos de CONFOTUR (Ley 158-01) pueden reducir o eliminar algunos impuestos para proyectos calificados, pero estos beneficios están vinculados al proyecto certificado y favorecen de manera realista al primer comprador. Como revendedor, no asumas que puedes traspasar una exención del impuesto de transferencia o del IPI — en la mayoría de los casos no es posible. Verifica el estatus actual de CONFOTUR de tu proyecto.

Solicita a un contador dominicano (CPA) que calcule tu ganancia antes de aceptar una oferta. Confirma las tasas, tramos y coeficientes de inflación actuales directamente con la DGII.

Saneamiento de la Propiedad para la Transferencia

Antes del cierre, tu abogado deberá presentar — y el abogado del comprador verificará — un expediente limpio:

Certificado de Título (original) y Certificación de Estado Jurídico del Inmueble reciente emitida por el Registro de Títulos.

Prueba de que el IPI (impuesto anual sobre la propiedad, 1% únicamente sobre el valor que excede el umbral exento indexado por inflación sobre el patrimonio agregado del propietario — verifica el umbral actual con la DGII) está al día, o acuerdos para liquidarlo al momento del cierre.

Certificación de condominio/HOA al día, sin mora.

Facturas de servicios pagadas (EDE, agua, internet) hasta la fecha de cierre.

Si existe una hipoteca, una carta de saldo para cancelación y los arreglos para liberar el gravamen del título simultáneamente con la venta.

Documentos corporativos si la propiedad es propiedad de una SRL (actas actualizadas, RNC en regla, cumplimiento con la DGII).

Cualquier pendiente en este proceso puede retrasar el registro — y los fondos del comprador — durante semanas.

Errores Comunes de los Vendedores Extranjeros

Firmar una Promesa de Venta sin conocer el estado del deslinde. Esta es la causa más frecuente de ventas dominicanas frustradas.

Asumir que el precio de compra es tu base fiscal. La DGII utiliza su historial de tasaciones. Documenta todo.

Ignorar el ITBIS sobre la comisión. Un 18% adicional sobre una comisión del 6% es una suma considerable.

Dejar que el abogado del comprador maneje "ambas partes." Los conflictos de interés son habituales; contrata el tuyo propio.

Fijar el precio en USD pero recibir el pago en DOP. Acuerda la moneda de pago y el mecanismo de cambio por escrito para evitar faltantes de último momento.

Cumplimiento en transferencias bancarias. Espera que el banco del comprador (y el tuyo) solicite documentación sobre el origen de los fondos. Comienza con el papeleo con anticipación.

Preguntas Frecuentes

¿Necesito estar en la República Dominicana para el cierre? No. Un Poder Especial, debidamente notariado y apostillado desde tu país de origen, le permite a tu abogado dominicano firmar en tu nombre.

¿Cuánto tiempo tarda una venta típica? Desde la firma de la Promesa hasta el registro de la transferencia del título, generalmente entre 45 y 90 días con un expediente limpio; más tiempo si se requiere un deslinde, cancelación de hipoteca o proceso sucesorio.

¿Puedo recibir el pago fuera de la República Dominicana? Sí, los compradores frecuentemente transfieren fondos de una cuenta en el extranjero a otra cuenta en el extranjero. Los bancos de ambas partes requerirán documentación KYC/AML, y el acto dominicano seguirá reflejando el precio acordado a efectos del ITI y las ganancias de capital.

¿También debo pagar impuestos en mi país de origen? Probablemente sí — Estados Unidos grava las ganancias mundiales, Canadá grava las ganancias mundiales de sus residentes, y la mayoría de los países de la Unión Europea tienen mecanismos de tratados. Coordina con un asesor fiscal transfronterizo.

Nota final: las tasas impositivas dominicanas, los umbrales de exención, los aranceles notariales y las tarifas del registro cambian periódicamente. Considera cada cifra de esta guía como una estimación de planificación y confirma los números actuales con la DGII, el Registro de Títulos / Jurisdicción Inmobiliaria, y tu propio abogado dominicano con licencia y tu contador antes de comprometerte con una venta.