Vender una propiedad CONFOTUR en la República Dominicana: Reglas fiscales y de transferencia

Vender una propiedad CONFOTUR en la República Dominicana: Reglas fiscales y de transferencia

Vender una unidad adquirida originalmente bajo CONFOTUR (el régimen de incentivos fiscales creado por la Ley 158-01 para promover el desarrollo turístico) no es exactamente lo mismo que vender un condominio o villa de reventa estándar. Las exenciones que hicieron atractiva la compra —el impuesto de transferencia exonerado, la exención del impuesto patrimonial anual (IPI) por un número determinado de años, y el alivio del impuesto sobre la renta en los ingresos por alquiler— están vinculadas al proyecto certificado y a su primer comprador calificado, no permanentemente a la unidad física. Entender qué sí y qué no se transfiere a su comprador es esencial para fijar el precio correctamente, negociar con claridad y cerrar sin sorpresas.

Esta guía le explica qué se transfiere realmente, qué generalmente no se transfiere, los documentos que necesitará, los impuestos que usted personalmente podría deber por la venta, y los errores en los que caen con más frecuencia los vendedores extranjeros. Las leyes, los umbrales y la práctica administrativa cambian — confirme siempre las cifras vigentes con la DGII, el MITUR/CONFOTUR y un abogado dominicano licenciado e independiente antes de actuar.

Qué otorga realmente CONFOTUR — y a quién

CONFOTUR es una certificación a nivel de proyecto emitida por el Consejo de Fomento Turístico bajo el MITUR. Cuando el proyecto de un desarrollador es aprobado, los beneficios típicamente incluyen:

Exención del impuesto de transferencia inmobiliaria (ITI) del 3% en la compra inicial.

Exención del IPI (el impuesto patrimonial anual del 1%) por un número definido de años a partir de la aprobación del proyecto — comúnmente citado como hasta 15 años, pero el plazo exacto está establecido en la resolución de ese proyecto específico. Verifique el período residual.

Alivio del impuesto sobre la renta en los ingresos de turismo calificados para el desarrollador, y en algunos casos para los inversionistas.

Dos puntos que los vendedores extranjeros suelen malinterpretar:

La exención del ITI aplica al primer comprador titulado que adquiere directamente del desarrollador certificado. Cuando usted revende, su comprador casi siempre es tratado como un comprador de reventa estándar y deberá pagar el impuesto de transferencia del 3% sobre el mayor valor entre el precio del contrato o la tasación de la DGII.

La exención del IPI tiene un límite de tiempo y está vinculada a la resolución CONFOTUR, no a usted personalmente de forma indefinida. Los años que queden del período de exención del proyecto pueden, en la práctica, continuar beneficiando a la propiedad hasta que venza el plazo — pero esto es administrado por la DGII y no es automático. El abogado de su comprador debe confirmar el plazo restante por escrito.

¿Se pueden transferir los beneficios CONFOTUR al comprador?

Esta es la pregunta más frecuente, y la respuesta honesta es "parcialmente, y la exención del ITI no".

Exención del impuesto de transferencia (ITI) en la reventa: Realísticamente, no. La exención está diseñada para incentivar la capitalización inicial del proyecto certificado. Una venta en el mercado secundario entre dos partes privadas generalmente activa el ITI estándar del 3%, pagadero por el comprador a la DGII.

Años restantes de exención del IPI: A menudo sí, en el sentido de que la propiedad continúa disfrutando de la exención residual que otorga la resolución CONFOTUR hasta que expire. Este es un punto de marketing genuino — un comprador que ingresa con, digamos, varios años de exención del IPI restantes está recibiendo un valor real.

Beneficios fiscales sobre ingresos por alquiler: Consulte a su contador. Estos están estructurados en torno al proyecto y al estatus del contribuyente, y no siguen automáticamente a un comprador en la reventa.

No comercialice su unidad como "beneficios CONFOTUR totalmente transferibles." Eso exagera lo que establece la ley y genera responsabilidad si el comprador luego se siente engañado. En cambio, liste los beneficios residuales específicos, por escrito, con el número de resolución CONFOTUR y la fecha de vencimiento.

Documentos que necesitará para vender

Reúnalos con anticipación — un expediente bien preparado acorta el cierre considerablemente:

Certificado de Título (el título moderno deslindado bajo la Ley 108-05) a su nombre.

Copia de la resolución CONFOTUR original del proyecto (obtenible del desarrollador o del MITUR) y cualquier certificación individual emitida a su nombre.

Certificado de estado del IPI de la DGII que confirme que no hay atrasos y que documente el período de exención restante.

Carta de buena situación de la HOA/condominio y copia del reglamento.

Facturas de servicios públicos (CDEEE/EDE, agua, internet) que muestren las cuentas al día.

Escritura de compra original (Contrato de Venta) y comprobante del precio pagado — lo necesitará para calcular las ganancias de capital.

Registros de mejoras de capital con facturas (estos aumentan su base de costo).

Cédula o pasaporte, y para los no residentes, un RNC (número de identificación fiscal) si no lo obtuvo al momento de la compra.

Si vende a través de una SRL o un vehículo offshore: documentos corporativos, RNC y resoluciones recientes de accionistas que autoricen la venta.

Lo que usted pagará como vendedor

Los compradores generalmente cubren el ITI y los gastos de registro del título. Como vendedor, presupueste para:

Comisión de bienes raíces, típicamente negociada en el rango del 5–8% más ITBIS (IVA) sobre la comisión. Confirme la tasa vigente del ITBIS con su agente.

Los honorarios de su propio abogado — contrate asesoría legal independiente, no la del comprador ni la del desarrollador.

Impuesto sobre las ganancias de capital. Aquí es donde circula la información más dañina. Las ganancias de capital en bienes raíces para personas físicas NO son una tarifa plana del 27%. Se gravan como renta ordinaria en una escala progresiva (aproximadamente del 0% al 25%) para personas físicas, calculada sobre la ganancia ajustada por inflación (la base de costo original se ajusta por inflación usando los coeficientes de la DGII, y luego se resta del precio de venta). La tasa del 27% es la tasa corporativa, aplicable si usted posee la propiedad a través de una empresa dominicana. Solicite a un contador dominicano que calcule el número real basándose en las tablas del año en curso y los factores de inflación publicados por la DGII.

Cualquier atraso de IPI, HOA o servicios públicos — liquídelos antes del cierre o serán descontados en la mesa de cierre.

El proceso de cierre, paso a paso

Fije el precio de la unidad de forma realista. Los vendedores extranjeros frecuentemente se anclan a los precios de preventa actuales del desarrollador en el mismo complejo; los compradores de reventa se guían por las ventas cerradas reales. Obtenga un análisis de mercado de un corredor.

Liste y comercialice. Divulgue los beneficios residuales de CONFOTUR con precisión, con documentación.

Promesa de Venta (Promesa de Venta / Contrato de Promesa). Una vez que el comprador esté comprometido, firme una promesa de venta bilingüe con un depósito (comúnmente alrededor del 10%) en fideicomiso. Este documento debe especificar las declaraciones sobre CONFOTUR, el cronograma de cierre y los remedios en caso de incumplimiento.

Debida diligencia del comprador. Espere que el abogado del comprador obtenga una certificación vigente del Registro de Títulos, verifique que no haya gravámenes ni hipotecas, y confirme el estado del IPI.

Escritura definitiva (Contrato de Venta Definitivo) firmada ante un notario dominicano.

El comprador paga el ITI a la DGII y registra la escritura en el Registro de Títulos para obtener un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador.

Usted declara las ganancias de capital ante la DGII en su próxima declaración fiscal, o mediante el mecanismo de retención/liquidación que recomiende su contador.

Notifique al condominio y a los servicios públicos, y transfiera las llaves y garantías.

Planifique entre 6 y 12 semanas desde la promesa firmada hasta el nuevo título registrado; más tiempo si la propiedad aún necesita un deslinde (levantamiento individual) o tiene alguna irregularidad en el título.

Errores comunes

Asumir que la exención del ITI se transfiere. Generalmente no es así. Abórdelo claramente en la negociación.

Comercializar "15 años de exención del IPI" cuando solo queda una fracción de ese plazo. Indique la fecha de vencimiento.

Vender a través del abogado del desarrollador. Su lealtad no es hacia usted. Contrate asesoría legal independiente.

Subdeclarar el precio de venta para reducir el ITI del comprador. La DGII usa el mayor valor entre el precio del contrato y su propia tasación, y la subdeclaración lo expone a multas y complica su propia base de ganancias de capital en cualquier propiedad futura.

Ignorar el ajuste por inflación en su base de costo, que generalmente reduce la ganancia imponible de manera significativa.

Olvidar la zona marítima de 60 metros (Ley 305 de 1968) si alguna parte de la propiedad es costera — esa franja es tierra pública, inalienable, y no puede venderse, independientemente del estatus CONFOTUR.

Preguntas frecuentes

¿Mi comprador mantiene la exención del IPI? Generalmente la propiedad conserva los años restantes de la exención del IPI del proyecto hasta que venza el plazo establecido en la resolución CONFOTUR. Confírmelo con la DGII por escrito.

¿Puedo vender a otro extranjero sin permiso especial? Sí. Los derechos de propiedad extranjera derivan del tratamiento igualitario constitucional (Artículos 25 y 221). Los requisitos de aprobación presidencial previa fueron abolidos por el Decreto 21-98. No existe prohibición de propiedad en zonas fronterizas.

¿Se me grava sobre el precio total de venta? No — se le grava sobre la ganancia ajustada por inflación, a tasas progresivas individuales (o el 27% si se posee a través de una empresa). Involucre a un contador desde el principio.

¿Debo vender a través de mi SRL dominicana o disolverla primero? Depende de la residencia fiscal, el ITBIS y la preferencia del comprador. Esta es una decisión que debe tomar con su contador, no con un corredor.

Las leyes, los umbrales y la práctica administrativa en la República Dominicana cambian — verifique las cifras vigentes con la DGII, la resolución CONFOTUR en el archivo del MITUR, y un abogado dominicano licenciado e independiente antes de firmar cualquier cosa.