Cómo Vender una Propiedad en República Dominicana: Guía Paso a Paso para Propietarios Extranjeros (2026)

Cómo Vender una Propiedad en República Dominicana: Guía Paso a Paso para Propietarios Extranjeros

Vender una casa, apartamento o terreno en la República Dominicana siendo propietario extranjero es perfectamente viable en 2026 — pero no es lo mismo que vender en su país de origen. Los documentos están en español, la autoridad tributaria (DGII) quiere su parte, y un agente o abogado equivocado puede atascar la operación durante meses. Esta guía le explica el proceso realista, los documentos que necesitará, quién paga qué, y los errores que tropiezan a los vendedores no residentes.

Una nota antes de empezar: las leyes, umbrales fiscales y tarifas dominicanas cambian. Tome las cifras a continuación como orientación y confirme cualquier dato que afecte su bolsillo con la DGII, la Jurisdicción Inmobiliaria y un abogado dominicano independiente y licenciado — no el abogado del comprador, ni el del desarrollador.

Paso 1: Ponga su Título y Documentos en Orden Antes de Publicar

La razón número uno por la que se caen las ventas en RD es que la documentación del vendedor no está limpia. Antes de publicar, confirme que tiene:

Certificado de Título (el título moderno posterior a la Ley 108-05) a su nombre, sin gravámenes ni anotaciones al dorso.

Deslinde completado (mensura/plano catastral individualizado). Los títulos antiguos de "Constancia Anotada" aún existen y se pueden vender, pero la mayoría de los compradores serios y sus abogados descontarán el precio o se negarán hasta que se haga el deslinde.

Recibos del IPI (impuesto anual a la propiedad) al día con la DGII, si su propiedad supera el umbral de exención indexado.

Cuenta del condominio / HOA al día, con una carta de no deuda lista del administrador.

Facturas de electricidad (CFE / Edenorte / Edesur) y agua pagadas.

Su cédula (si es residente) o pasaporte, además de su RNC si compró a través de una SRL dominicana.

Si compró vía SRL: libros corporativos, últimas asambleas y declaraciones fiscales al día.

Solicite una Certificación de Estado Jurídico del Inmueble actualizada en el Registro de Títulos. Este es el "reporte oficial" de estatus de su título y será lo primero que pida el abogado del comprador. Mejor descubrir un problema ahora que dos días antes del cierre.

Paso 2: Fije un Precio Realista para el Mercado Dominicano

Los vendedores extranjeros sobrevaloran sus propiedades consistentemente. Razones:

Usted está anclado a lo que pagó (a menudo en pre-construcción al pico) más lo que invirtió en renovaciones.

Los listados en los portales dominicanos son precios de oferta, no de venta — no existe una base de datos tipo MLS de ventas cerradas, así que los "comparables" son ruidosos.

El mercado está segmentado por tipo de comprador: los compradores extranjeros en efectivo en Punta Cana y Las Terrenas se comportan muy distinto a los compradores con financiamiento local en Santiago o Santo Domingo.

Obtenga dos o tres opiniones independientes de agentes que realmente cierren operaciones en su micro-mercado (su torre específica, comunidad cerrada o pueblo de playa), y pídales comparables recientes ya cerrados, no listados activos. Si tiene tiempo, una tasación privada de un tasador licenciado vale los pocos cientos de dólares.

Paso 3: Elija un Agente — con Cuidado

RD avanza hacia más regulación de los agentes inmobiliarios (registro en AEI y CNI, reportes anti-lavado de dinero), pero el mercado todavía tiene muchos operadores sin licencia. Cuando entreviste agentes:

Pida su membresía AEI o de asociación y su RNC.

Obtenga la comisión por escrito — típicamente 5–7% más ITBIS (el IVA del 18%) sobre la comisión, pero es negociable.

Aclare si es exclusiva o abierta, y el plazo (90–180 días es normal).

Pregunte cómo manejan compradores extranjeros, escrow y cierres remotos.

Confirme quién paga las fotos profesionales, el drone y el marketing.

Evite agentes que lo presionen a usar también su abogado o su notario. Usted quiere profesionales independientes de su lado.

Paso 4: Contrate a su Propio Abogado Dominicano

Su abogado — no el del comprador — redacta o revisa la Promesa de Venta, el Contrato de Venta final, los poderes si vende de forma remota, y coordina con el notario. Espere honorarios legales de aproximadamente 1–1.5% del precio de venta, a veces una tarifa plana en operaciones de mayor precio. Obtenga la carta de compromiso por escrito.

Si está en el extranjero, probablemente firmará un Poder Especial frente a un notario en su país de origen, luego lo apostillará (Convención de La Haya) y lo traducirá un intérprete judicial dominicano. Calcule de dos a cuatro semanas adicionales para esto.

Paso 5: Promesa de Venta, Depósito y Debida Diligencia

Una vez que acepte una oferta, el abogado del comprador hará la debida diligencia (certificación del título, gravámenes, IPI, HOA, servicios, permisos de planificación). Luego firmará una Promesa de Venta con:

Precio final y moneda (USD o DOP — elija una y manténgala).

Un depósito, típicamente 10%, retenido en escrow por una firma de abogados o empresa de escrow.

Condiciones suspensivas, fecha de cierre y penalidades si alguna parte se retira.

Asignación de costos (vea la siguiente sección).

Insista en un arreglo de escrow real. No deje que el depósito se quede en la cuenta personal del agente del comprador.

Paso 6: Entienda Quién Paga Qué

En una reventa estándar en RD:

El comprador paga el 3% de impuesto de transferencia (ITI) a la DGII, calculado sobre el mayor entre el precio del contrato o el valor de tasación de la DGII, más derechos de registro y sellos. Esto suele totalizar aproximadamente 3.5–4.5% del valor para el comprador.

El comprador paga su propio abogado y al notario.

El vendedor paga la comisión del agente (más el ITBIS) y a su propio abogado.

El vendedor salda cualquier IPI, HOA y servicios pendientes hasta la fecha de cierre.

Cualquier cosa que se desvíe de esta norma — por ejemplo, un acuerdo "neto al vendedor" donde el comprador absorbe la comisión — debe especificarse en la Promesa.

Paso 7: Impuesto a las Ganancias de Capital en la Venta

Aquí abundan los malos consejos de internet. No existe un impuesto fijo del 27% sobre ganancias de capital para vendedores individuales. En RD:

Para personas físicas, la ganancia se grava como renta ordinaria en la escala progresiva del impuesto sobre la renta personal (aproximadamente 0% a 25% por tramos) — no una tasa fija.

La tasa del 27% es la tasa del impuesto sobre la renta corporativa; aplica si vendió a través de una SRL u otra sociedad.

La ganancia se calcula sobre el costo de adquisición ajustado por inflación (la DGII publica coeficientes de ajuste), y puede deducir mejoras documentadas y ciertos costos de cierre de la compra original.

Podría no deber nada si, tras el ajuste por inflación, no hay ganancia real — común para propiedades mantenidas pocos años en un mercado denominado en USD con baja inflación.

Haga que un contador dominicano (CPA) corra los números antes de firmar. No se fíe de las reglas a ojo de los agentes. Confirme los tramos vigentes y el índice de inflación con la DGII.

Paso 8: Vender una Unidad CONFOTUR o en Pre-Construcción

Dos casos especiales:

Proyectos CONFOTUR (Ley 158-01): Las exenciones fiscales (notablemente la exención del 3% de ITI) realísticamente aplican al primer comprador del desarrollador. Cuando usted revende, el siguiente comprador usualmente sí paga el 3% de impuesto de transferencia. No promocione su unidad como "exenta de CONFOTUR para siempre" — no lo es, y los compradores sofisticados lo objetarán.

Cesiones de pre-construcción: Si aún no ha recibido el título y quiere ceder su contrato de compra a otro comprador, el desarrollador debe consentir, y usualmente hay una tarifa de cesión. Lea su contrato original — algunos prohíben la cesión antes de la entrega.

Paso 9: Cierre y Transferencia de Título

En el cierre:

Comprador y vendedor (o sus apoderados) firman el Contrato de Venta ante un Notario Público dominicano.

Los fondos del comprador se liberan del escrow.

El abogado del comprador presenta ante la DGII para pagar el ITI y obtener la liberación fiscal.

La escritura y la liberación se registran en el Registro de Títulos, que emite un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador — típicamente varias semanas a unos meses después.

Solo entregue las llaves y posesión cuando los fondos hayan acreditado en su cuenta, no solo "enviados".

Paso 10: Repatriar sus Fondos

La mayoría de los vendedores extranjeros transfieren los fondos fuera de RD. Los bancos pedirán:

Copia del Contrato de Venta.

Comprobante de pago del ITI.

Documentación de fuente de fondos e identidad (KYC/AML).

No hay restricción general para repatriar los fondos de la venta, pero el rastro documental importa. Si originalmente transfirió dinero para comprar, conserve esos registros — hacen la transferencia de salida mucho más fluida.

FAQ Rápido

¿Necesito estar en RD para vender? No. Un poder debidamente apostillado permite que su abogado cierre por usted.

¿Puedo cobrar en USD? Sí, y la mayoría de las operaciones entre extranjeros son en USD. Especifique la moneda en cada documento.

¿Cuánto tarda una venta? Desde la publicación hasta los fondos cerrados, calcule 3–6 meses en un mercado normal — más si su título necesita deslinde o sus declaraciones de SRL están atrasadas.

¿Deberé también impuestos en EE.UU. o Canadá? Probablemente sí sobre la ganancia, con un crédito fiscal extranjero por lo que pagó en RD. Hable con un contador transfronterizo.

Vender bien en RD se trata principalmente de documentos limpios, profesionales independientes y precio realista. Acierte en eso y el resto es logística.

Las leyes, tasas impositivas y umbrales en la República Dominicana cambian. Confirme las reglas vigentes con la DGII, la Jurisdicción Inmobiliaria y un abogado y contador dominicanos licenciados antes de firmar cualquier cosa.