¿Los Extranjeros Pagan Impuestos por Ingresos de Alquiler de Propiedades en República Dominicana? (Guía 2026)
Sí — los ingresos por alquiler de su propiedad en RD están sujetos a impuestos. Vea cómo funcionan el ISR, retenciones, ITBIS y exenciones CONFOTUR.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni migratoria. Las reglas y cifras cambian — verifique con una fuente oficial o un profesional autorizado antes de actuar.
¿Los Extranjeros Tienen que Pagar Impuestos sobre los Ingresos de Alquiler de Propiedades en República Dominicana?
Respuesta corta: sí. Si usted posee una propiedad en República Dominicana y obtiene ingresos por alquiler de ella — ya sea por inquilinos de largo plazo, huéspedes de Airbnb o estancias corporativas — esos ingresos están sujetos a impuestos en RD, sin importar dónde viva o dónde se deposite el dinero. La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) grava los ingresos generados de una fuente dominicana, y una casa en Las Terrenas o un condominio en Bávaro es inequívocamente una fuente dominicana.
Las preguntas más interesantes son cuánto, quién lo cobra, qué se puede deducir y cómo interactúa con su declaración de impuestos del país de origen. Esta guía le explica el marco para que pueda tener una conversación informada con un contador dominicano y su asesor fiscal en casa.
Las reglas y umbrales fiscales cambian cada año. Tome esto como orientación, no como asesoría — confirme las tasas y procedimientos vigentes con la DGII y un contador dominicano licenciado antes de presentar.
El Marco Básico: Fuente Dominicana = Impuesto Dominicano
El código tributario dominicano se basa en el principio de territorialidad. Los ingresos provenientes de bienes raíces dominicanos son ingresos de fuente dominicana, y los no residentes tributan sobre ellos de la misma manera que los residentes — aunque el mecanismo de recaudación difiere.
Esencialmente hay tres formas en que sus ingresos por alquiler pueden tributarse:
Como persona física — usted (el propietario extranjero) declara y paga impuesto sobre la renta sobre los ingresos netos de alquiler a las tasas progresivas individuales (aproximadamente 0–25%, con el tramo superior aplicándose a un umbral en pesos relativamente modesto que la DGII ajusta anualmente por inflación).
A través de una empresa dominicana (típicamente una SRL) que sea dueña de la propiedad — el impuesto sobre la renta corporativo es 27% sobre la utilidad neta, más la retención sobre dividendos cuando saque el dinero.
Mediante retención en la fuente — cuando un inquilino, agencia o plataforma registrada en RD le paga a un arrendador no residente, generalmente está obligado a retener el impuesto y remitirlo a la DGII en su nombre.
Qué camino aplica para usted depende de cómo posea la propiedad y cómo la alquile.
Propietario Extranjero Individual que Alquila Directamente
Si usted posee a título personal y alquila la unidad usted mismo — digamos, a través de Airbnb, Vrbo o un administrador de propiedades local — se espera que:
Obtenga un identificador tributario dominicano (RNC para entidades, o una Cédula/equivalente RNC para personas físicas) para que la DGII pueda identificarlo.
Presente una declaración anual de impuesto sobre la renta personal (IR-1).
Pague impuesto sobre los ingresos netos de alquiler (renta bruta menos gastos permitidos) en la escala progresiva individual.
Los gastos que generalmente son deducibles — cuando están debidamente documentados con comprobantes fiscales (NCF / Comprobantes Fiscales) — incluyen:
Honorarios de administración de propiedad
Mantenimiento y reparaciones
Cuotas de condominio atribuibles al alquiler
Servicios públicos que usted pague
Seguro de propiedad
Depreciación del edificio (no del terreno)
El impuesto anual IPI sobre la propiedad, si lo debe
Intereses hipotecarios pagados a un prestamista dominicano
El problema con el que tropieza todo propietario extranjero: las deducciones solo cuentan si tiene NCFs adecuados. El efectivo pagado a un técnico no registrado no es deducible. Su contador lo presionará para formalizar las relaciones con proveedores exactamente por esta razón.
La Trampa de la Retención para No Residentes
Aquí es donde muchos arrendadores extranjeros se llevan una sorpresa. Bajo la ley dominicana, cuando un pagador residente en RD (una empresa inquilina, una agencia de alquiler, una plataforma de reservas con presencia local) paga ingresos a un no residente, generalmente está obligado a retener impuesto sobre la renta en la fuente — históricamente a una tasa cercana al 27% sobre el pago bruto por ingresos de no residentes — y remitirlo a la DGII.
Implicaciones prácticas:
Si un inquilino corporativo alquila su villa, espere que retenga antes de pagarle.
Una empresa dominicana de administración de propiedades de buena reputación a menudo manejará la retención y remesa en su nombre, dándole un certificado de retención que usa al presentar.
Los arreglos informales ("solo deposítelo en mi cuenta en EE.UU.") no hacen que la obligación desaparezca — solo le transfieren el riesgo a usted si la DGII audita.
Dado que la retención es sobre el bruto y la declaración individual es sobre el neto, puede que en realidad le convenga presentar una declaración para reclamar deducciones y recuperar pagos en exceso, en lugar de dejar que la retención sea su impuesto final. Discuta esto con un contador.
Airbnb y Alquileres de Corta Estancia: Entra el ITBIS
El alquiler residencial de largo plazo (un inquilino viviendo allí) generalmente no está sujeto a ITBIS (el IVA del 18% de RD). Pero los alquileres turísticos de corta estancia — estancias por noche, apartamentos con servicios, operaciones tipo Airbnb — se tratan cada vez más como un servicio gravable, similar a una estancia hotelera. Eso significa:
El ITBIS (18%) puede aplicarse a la tarifa por noche.
Un impuesto turístico también puede aplicarse al hospedaje.
Airbnb y plataformas similares han avanzado hacia recaudar y remitir impuestos dominicanos directamente sobre las reservas. Verifique qué está cobrando realmente su plataforma antes de asumir que no debe nada — o que lo debe todo.
Si opera un negocio serio de corta estancia, casi con seguridad necesita estar registrado en la DGII para el ITBIS, emitir NCFs a los huéspedes y presentar mensualmente. Esto no es opcional una vez que cruza de "alquiler ocasional" a "negocio en marcha."
Proyectos CONFOTUR: La Gran Excepción
Si su propiedad se encuentra dentro de un proyecto turístico certificado por CONFOTUR (Ley 158-01, administrada a través del Ministerio de Turismo), la certificación del proyecto puede otorgar exenciones fiscales significativas por un período definido — a menudo incluyendo exención del impuesto sobre la renta sobre los ingresos de alquiler generados por la unidad calificada durante la ventana de incentivos.
Matices importantes:
Las exenciones se vinculan al proyecto y al propietario calificado, con documentación específica requerida.
Son limitadas en el tiempo (comúnmente citadas como hasta 15 años desde la aprobación del proyecto, pero verifique los detalles para su proyecto).
Los extranjeros pueden beneficiarse — no hay prueba de residencia — pero aún necesita presentar y documentar la exención adecuadamente.
No tome el folleto de marketing del desarrollador como verdad absoluta. Pida ver la resolución CONFOTUR del proyecto y confirme qué está y qué no está cubierto con un contador independiente.
IPI: El Impuesto Anual sobre la Propiedad
Aparte del impuesto sobre la renta, los propietarios individuales pueden deber IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) — un impuesto anual del 1% sobre el valor de la propiedad por encima de un umbral indexado a la inflación, aplicado a su patrimonio inmobiliario dominicano agregado. El umbral se ajusta anualmente por la DGII, así que verifique la cifra del año en curso con la DGII en lugar de basarse en números de artículos antiguos. La propiedad en manos de una empresa dominicana tributa bajo un régimen diferente (un impuesto a los activos) y no obtiene el umbral individual.
Cómo Interactúa Esto con Su País de Origen
Casi con seguridad todavía tiene que reportar los ingresos por alquiler en casa:
Los ciudadanos estadounidenses y titulares de green card tributan sobre los ingresos mundiales y deben reportar los ingresos por alquiler de RD en su 1040, usualmente en el Schedule E. La red de tratados entre RD y EE.UU. es limitada, pero el impuesto dominicano pagado típicamente puede reclamarse como crédito fiscal extranjero, reduciendo el impuesto estadounidense sobre el mismo ingreso.
Los canadienses igualmente reportan ingresos mundiales y usan el mecanismo de crédito fiscal extranjero.
Las reglas para residentes del Reino Unido y la UE varían — muchos tratan los ingresos por alquiler extranjero como gravables con crédito por el impuesto pagado en RD.
Coordinar las dos declaraciones es el trabajo de un preparador de impuestos en su país de origen que haya visto ingresos por alquiler latinoamericanos antes. Un CPA puramente doméstico puede subestimar la complejidad.
Errores Comunes que Cometen los Arrendadores Extranjeros
Asumir que "solo lo declararé en casa" — RD grava el ingreso primero, por derecho de fuente.
Operar sin un RNC — eventualmente la DGII lo alcanza, y las penalidades e intereses se acumulan.
No tener NCFs de proveedores — pierde deducciones que legítimamente incurrió.
Confundir el flujo de efectivo personal y de alquiler — sin libros limpios, su contador no puede ayudarlo.
Confiar en las afirmaciones fiscales del desarrollador — verifique la cobertura CONFOTUR independientemente.
Ignorar el ITBIS en alquileres de corta estancia — es el área de fiscalización de la DGII contra propietarios extranjeros que más rápido crece.
Mini-FAQ
¿Debo impuestos si solo alquilo a amigos y familiares con descuento? Técnicamente sí — la DGII puede imputar renta a valor de mercado. En la práctica, el uso ocasional no comercial es de bajo riesgo, pero un arreglo constante es actividad de alquiler.
¿Y si Airbnb ya retiene impuestos dominicanos? Bien — guarde los estados de cuenta. Aún puede necesitar presentar para reclamar deducciones o reconciliar, especialmente si Airbnb retiene ITBIS pero no impuesto sobre la renta.
¿Puedo simplemente mantener la propiedad en una LLC de EE.UU. e ignorar los impuestos de RD? No. La propiedad está en RD; la fuente del ingreso está en RD. La estructura de propiedad no cambia la regla de fuente.
¿Debería usar una SRL? A veces — especialmente para múltiples unidades u operaciones activas de corta estancia. Para un solo condominio alquilado ocasionalmente, los costos administrativos a menudo superan el beneficio. Pídale a un contador que modele ambos.
En Resumen
Los ingresos por alquiler de su propiedad dominicana están sujetos a impuestos en República Dominicana, las deducciones existen pero requieren documentación adecuada, y los alquileres de corta estancia añaden una capa de ITBIS que la mayoría de propietarios extranjeros subestiman. Consiga un contador local, obtenga un RNC, conserve NCFs por cada gasto y coordine con su preparador de impuestos del país de origen. El sistema es manejable — pero solo si se involucra al inicio en lugar de tratar de arreglarlo después de un aviso de la DGII.