Impuesto sobre Herencia de Bienes Raíces en la República Dominicana: Lo que Pagan los Herederos en 2026

Si usted es propietario —o planea heredar— bienes raíces en la República Dominicana, una de las primeras preguntas que se hará es: ¿qué tendrán que pagar realmente los herederos? La buena noticia es que la RD es comparativamente más benévola con las herencias que muchos estados de EE. UU., Canadá, Francia o el Reino Unido. La mala noticia es que el proceso requiere mucho papeleo, los plazos importan, y los herederos que lo ignoran pueden encontrarse imposibilitados de vender, hipotecar o incluso arrendar legalmente la propiedad.

Esta guía le explica cómo funciona el impuesto de herencia sobre propiedades en la República Dominicana en 2026, quién paga, qué documentos necesita, y los errores más frecuentes que cometen los herederos extranjeros. Las leyes y los umbrales cambian — confirme siempre las cifras vigentes con la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y un abogado dominicano habilitado antes de actuar.

El panorama general: la RD tiene un impuesto de sucesión, no un "impuesto al patrimonio"

La República Dominicana grava a los herederos sobre lo que reciben (un impuesto de sucesión o herencia), en lugar de gravar el patrimonio del fallecido en su conjunto, como lo hace el impuesto federal sobre el patrimonio de EE. UU. Es administrado por la DGII y regulado principalmente por la Ley 2569 de 1950 y sus modificaciones.

Aspectos clave que debe comprender:

El impuesto se aplica a los activos ubicados en la República Dominicana, independientemente de si el fallecido o los herederos son dominicanos o extranjeros.

La nacionalidad y la residencia del heredero generalmente no modifican la tasa — los herederos extranjeros reciben el mismo trato que los herederos dominicanos sobre activos situados en la RD.

La tasa es un porcentaje único, relativamente bajo, que se aplica al valor neto del patrimonio después de las deducciones permitidas — históricamente alrededor del 3%, pero confirme la tasa efectiva actual y los recargos vigentes con la DGII, ya que periódicamente se discuten reformas.

No existe un "impuesto al patrimonio" de tipo federal superpuesto.

Comparado con una tasa federal del 40% en EE. UU. o las tasas de sucesión francesas que pueden superar el 45% entre parientes lejanos, esto representa una ventaja significativa — pero no es cero, y omitir la declaración genera problemas de título que perduran más allá de la deuda tributaria.

Quién paga y sobre qué

Los herederos —de manera colectiva o a través del representante de la sucesión— presentan la declaración y realizan el pago. La base imponible es el valor neto de los activos dominicanos transmitidos al momento del fallecimiento:

Se suman:

• Bienes raíces (utilizando el valor catastral/de avalúo de la DGII, no necesariamente el que usted cree que tiene)
• Vehículos, cuentas bancarias y otros activos situados en la RD
• Participaciones en empresas dominicanas (una SRL o SA que sea propietaria del inmueble)

Luego se deducen los conceptos permitidos, que típicamente incluyen:

• Deudas del fallecido que estén documentadas y sean comprobables
• Gastos funerarios dentro de límites razonables
• Impuestos sobre la propiedad y hipotecas pendientes garantizadas sobre los activos
• Ciertos costos administrativos y legales

La cifra neta es sobre la que se aplica el porcentaje del impuesto de sucesión. Dado que la valoración se realiza con base en el avalúo de la DGII y no en un precio de mercado optimista, la base imponible suele ser menor de lo que los herederos esperan — pero ese mismo valor es el punto de referencia si luego venden y calculan las ganancias de capital.

El plazo que no puede ignorar

Los herederos están obligados a presentar la Declaración Sucesoral ante la DGII dentro de un período legal establecido contado desde la fecha de fallecimiento — históricamente 90 días, con prórrogas disponibles a solicitud. La presentación tardía genera recargos e intereses mensuales que se acumulan rápidamente.

Si una familia extranjera está lidiando con el duelo, traducciones, apostillas y viajes, 90 días se esfuman con rapidez. En la práctica, la mayoría de las familias:

• Contratan a un abogado dominicano de inmediato.
• Solicitan una prórroga formal antes de que venza el plazo.
• Reúnen los documentos en paralelo (ver más adelante).

No cumplir el plazo no cancela sus derechos hereditarios, pero sí añade costos y demoras — y hasta que la sucesión esté completamente tramitada, nadie puede transferir, vender o hipotecar la propiedad, porque el Registro de Títulos no emitirá un nuevo Certificado de Título a nombre de los herederos.

Documentos que necesitarán los herederos extranjeros

Espere producir, traducir (al español por un intérprete judicial) y apostillar los siguientes documentos del país de origen del fallecido:

• Acta de defunción
• Acta de matrimonio (si aplica) y actas de nacimiento de todos los herederos
• Testamento (testamento), si existe — los testamentos extranjeros son reconocidos pero deben ser validados
• Identificación de todos los herederos (copias de pasaporte)
• Poderes notariales si los herederos no pueden comparecer en persona

Desde dentro de la RD:

• Certificado de Título de cada propiedad
• Declaraciones más recientes del IPI (impuesto anual sobre la propiedad) y comprobantes de pago
• Certificado de cumplimiento tributario del fallecido ante la DGII
• Estados de cuenta bancarios y títulos de vehículos donde corresponda
• Avalúo de la propiedad o la valoración catastral de la DGII

Los pagos de IPI faltantes o vencidos deben ponerse al día antes de que pueda cerrarse la sucesión — esto es una sorpresa habitual para los herederos de propietarios ausentes.

Testamentos, herederos forzosos y planes sucesorios extranjeros

El derecho sucesoral dominicano sigue una tradición de derecho civil con reglas de herencia forzosa: los hijos (y en algunos casos el cónyuge supérstite) tienen legalmente reservada una parte del patrimonio que no puede ser privada por testamento. La porción disponible depende del número de hijos.

Si usted es extranjero con un testamento estadounidense o canadiense que deja todo a un cónyuge o a un fideicomiso, ese instrumento puede entrar en conflicto con las reglas de herencia forzosa de la RD para bienes raíces situados en el país. Las opciones que las personas suelen explorar con asesoría legal incluyen:

• Tener la propiedad a través de una SRL dominicana (empresa), de modo que lo que se transmite al fallecimiento son participaciones — generalmente más sencillo desde el punto de vista procedimental, aunque igualmente sujeto al impuesto de sucesión sobre el valor de las participaciones.
• Redactar un testamento dominicano limitado a los activos dominicanos, coordinado con el testamento del país de origen.
• Estructurar la copropiedad cuidadosamente en vida.

Cada opción tiene sus desventajas (los umbrales del IPI se comportan de manera diferente para las empresas, por ejemplo). Obtenga asesoría de un abogado que comprenda ambas jurisdicciones — no solo del abogado de cierre del vendedor de hace años.

¿Qué pasa con las ganancias de capital más adelante?

Cuando los herederos finalmente vendan la propiedad heredada, deberán pagar el impuesto dominicano sobre ganancias de capital por la diferencia entre el precio de venta y su costo base. Para la propiedad heredada, la base es generalmente el valor declarado en la sucesión — por eso tanto sobredeclarar para parecer generoso como subdeclarar para ahorrar impuestos hoy pueden volverse en contra.

Las ganancias de capital en la RD se gravan como ingreso ordinario sobre la ganancia ajustada por inflación: aproximadamente una escala progresiva del 0 al 25% para personas físicas, y del 27% para empresas. No es un 27% fijo para personas físicas, a pesar de lo que afirman muchos blogs. Un contador dominicano debe calcular la cifra real utilizando el ajuste por inflación de la DGII.

Los compradores también pagan el impuesto de transferencia del 3% (ITI) al cierre, sobre el mayor valor entre el precio del contrato o el avalúo de la DGII — pero ese es el problema del comprador, no de los herederos.

Errores frecuentes que cometen los herederos extranjeros

• Asumir que un testamento estadounidense o canadiense controla los bienes en la RD. No anula la herencia forzosa sobre bienes raíces dominicanos.
• Esperar años para abrir la sucesión. Los recargos e intereses se acumulan, y el IPI impago se va apilando.
• No saber que la propiedad está en una SRL. Si el padre constituyó una empresa dominicana, usted hereda participaciones, y los libros corporativos deben actualizarse en la Cámara de Comercio.
• Omitir el deslinde. Los títulos antiguos que nunca fueron deslindados individualmente conforme a la Ley 108-05 generan complicaciones adicionales en la transferencia del título, además de la sucesión en sí.
• Utilizar al abogado del vendedor o del promotor. Contrate siempre asesoría legal independiente.
• Subestimar el tiempo de traducción y apostilla. Calcule semanas, no días.

Preguntas frecuentes

¿Los herederos extranjeros pagan una tasa más alta que los dominicanos? No — la tasa del impuesto de sucesión se aplica por igual independientemente de la nacionalidad o residencia del heredero. Confirme la tasa vigente con la DGII.

¿Existe una exención conyugal como en EE. UU.? No de la misma manera. Existen deducciones y protecciones de herencia forzosa, pero no una deducción marital ilimitada. Consulte con su abogado.

¿Podemos simplemente "dejar el título a nombre de papá" y vender después? No. El Registro de Títulos no transferirá la propiedad a un comprador hasta que la sucesión haya sido tramitada y el título reemitido a nombre de los herederos.

¿El CONFOTUR exime a los herederos del impuesto de sucesión? El CONFOTUR (Ley 158-01) otorga exenciones sobre ciertos impuestos a nivel de proyecto para el proyecto certificado y típicamente para el primer comprador — no es un escudo general contra el impuesto de herencia. Verifique con el Ministerio de Turismo/CONFOTUR.

¿Qué pasa si el fallecido tenía deudas de IPI o de impuesto sobre la renta? Esas deudas se liquidan con cargo al patrimonio antes de la distribución y reducen la base imponible.

Conclusión

El impuesto de herencia dominicano sobre bienes raíces es manejable — a menudo mucho más ligero de lo que los herederos enfrentarían en sus países de origen — pero el proceso no perdona los retrasos ni la improvisación. Presente la declaración dentro del plazo legal, obtenga asesoría legal y tributaria dominicana independiente, y confirme cada cifra de esta guía con las normas vigentes de la DGII antes de actuar. Las leyes, los umbrales y la práctica administrativa cambian, y 2026 no será el último año de reformas.