Comprar Propiedad en República Dominicana a Nombre de una Empresa o Personal: Comparación Fiscal 2026

¿Debería comprar su propiedad dominicana a su propio nombre o a través de una empresa? Es una de las decisiones más trascendentales que enfrentan los compradores extranjeros, y la respuesta correcta depende de lo que planee hacer con la propiedad, cuánto tiempo la mantendrá y cómo lo grava su país de origen. Esta guía le explica las ventajas y desventajas fiscales y estructurales en 2026 para que pueda tener una conversación más productiva con su abogado y contador dominicanos.

Importante: Las reglas fiscales, los umbrales y los montos de exención en la República Dominicana cambian regularmente. Confirme cada cifra a continuación con la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y con un abogado y contador dominicanos licenciados antes de comprometerse con una estructura.

Las Dos Vías Principales de Propiedad

Los compradores extranjeros generalmente eligen entre:

Propiedad personal (individual) — el título (Certificado de Título) se emite a su nombre, a veces conjuntamente con el cónyuge.

Propiedad corporativa — el título se emite a nombre de una empresa dominicana, más comúnmente una SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada), ocasionalmente una EIRL (de un solo miembro) o SA (para empresas mayores).

Los extranjeros pueden hacer cualquiera de las dos. Su derecho constitucional a poseer propiedad en la RD proviene de las disposiciones de igualdad de trato (Artículos 25 y 221 de la Constitución), no de ningún estatuto especial de inversión extranjera, y no existe ninguna prohibición de propiedad en la frontera haitiana que requiera aprobación presidencial — ese es un mito persistente. La única restricción costera real es la zona marítima de 60 metros (Ley 305 de 1968), y aplica a todos.

Comparación Fiscal a Simple Vista

1. Impuesto de Transferencia (ITI) en la Compra

Ya sea que compre personalmente o a través de una SRL, el impuesto de transferencia del 3% (ITI) lo paga el comprador a la DGII, calculado sobre el mayor entre el precio del contrato o el valor de tasación de la DGII. La tasa no cambia según quién sea el comprador.

Un matiz: si forma una nueva SRL específicamente para tomar el título, está pagando ITI sobre la transferencia de la propiedad igual que lo haría un individuo. No hay atajo.

Reventas futuras: más tarde, puede vender la propiedad o vender las acciones de la SRL que posee la propiedad. La venta de acciones no desencadena, a primera vista, el ITI del 3% sobre una transferencia inmobiliaria — pero la DGII puede escudriñar y de hecho escudriña las ventas de acciones que son económicamente ventas inmobiliarias. No asuma que es una laguna limpia; consulte con su contador.

2. Impuesto Anual a la Propiedad (IPI)

Aquí es donde la propiedad personal y la corporativa divergen significativamente.

Las personas físicas pagan IPI al 1% solo sobre la porción del valor agregado de sus bienes raíces dominicanos que exceda un umbral de exención indexado a la inflación. El umbral se ajusta anualmente — consulte la cifra actual con la DGII en lugar de basarse en un número antiguo que leyó en línea. Las residencias principales de jubilados mayores de cierta edad también pueden calificar para alivio.

Las empresas (SRL) generalmente no obtienen el umbral de exención individual. En cambio, los bienes raíces de propiedad corporativa suelen estar sujetos al impuesto del 1% sobre los activos registrados bajo el régimen de impuesto a los activos corporativos, con el valor de la propiedad formando parte de la base imponible de activos de la empresa. En la práctica, muchas SRL de tenencia que existen solo para mantener una sola casa terminan pagando impuestos desde el primer dólar de valor, sin umbral individual.

Implicación: para una casa modesta única, la propiedad personal suele ser más barata anualmente debido a la exención del IPI. Para propiedades de mayor valor — o múltiples unidades en manos de la misma familia — el cálculo se invierte, porque los individuos pierden el beneficio de la exención una vez que el valor agregado aumenta y el 1% se aplica al excedente de todos modos.

3. Impuesto sobre los Ingresos por Alquiler

Si alquila la propiedad (a largo o corto plazo):

Las personas físicas tributan sobre el ingreso neto por alquiler bajo la escala progresiva del impuesto sobre la renta personal (aproximadamente 0% a 25%, con tramos indexados a la inflación). Puede deducir gastos documentados, pero los arrendadores informales suelen deducir poco y terminan con una tasa efectiva más alta.

Las SRL pagan el impuesto fijo sobre la renta corporativa del 27% sobre la ganancia neta, pero una empresa bien gestionada puede deducir una gama más amplia de gastos (honorarios de gestión, depreciación, reparaciones, honorarios profesionales, viajes relacionados con el activo, etc.), lo que a menudo reduce considerablemente la base imponible.

El ITBIS (IVA, 18%) generalmente aplica a los alquileres turísticos/de corto plazo independientemente de la estructura, y la DGII ha estado cada vez más activa con plataformas como Airbnb. Planifique para ello.

Para un alquiler a corto plazo de alta ocupación en Punta Cana, Las Terrenas o Cabarete, una SRL frecuentemente produce una carga fiscal efectiva menor una vez que la depreciación y los gastos se contabilizan adecuadamente. Para una casa de vacaciones ligeramente alquilada, la propiedad personal suele ser más simple y económica.

4. Ganancias de Capital en la Venta

Esta es el área donde la desinformación es más estridente. Las ganancias de capital en la RD no son un 27% fijo para personas físicas.

Las personas físicas pagan impuesto sobre la ganancia como ingreso ordinario, en la escala progresiva (0–25%), calculado sobre la base de costo ajustada por inflación — es decir, su precio de compra original se indexa al alza por inflación antes de calcular la ganancia. En una tenencia larga, esto puede reducir sustancialmente la ganancia imponible.

Las SRL pagan la tasa corporativa del 27% sobre la ganancia ajustada por inflación. No hay tasa preferencial de ganancias de capital a largo plazo.

Para una residencia personal de tenencia larga con apreciación significativa, la propiedad individual frecuentemente gana en la salida, porque la escala progresiva y el ajuste por inflación pueden producir una tasa efectiva mucho menor que el 27% fijo.

5. Proyectos CONFOTUR

Si está comprando en un proyecto turístico certificado por CONFOTUR (Ley 158-01), las exenciones — que típicamente incluyen ITI e IPI por un período definido — se vinculan al proyecto certificado y están disponibles para extranjeros sin prueba de residencia. Pero la exención del ITI realmente solo beneficia al primer comprador del desarrollador. Los compradores de reventa generalmente la pierden. Los beneficios de CONFOTUR fluyen hacia un comprador individual o una SRL, por lo que la elección de la estructura afecta principalmente los años posteriores a la exención.

Razones No Fiscales por las que la Gente Usa una SRL

Los impuestos son solo la mitad de la historia. La propiedad mediante SRL a menudo tiene sentido para:

Protección de responsabilidad para operaciones de alquiler.

Planificación patrimonial: transferir acciones puede ser más simple que retitular bienes raíces dominicanos después de la muerte, y puede evitar el lento proceso de sucesión local. Nota: el impuesto sobre sucesiones aún aplica al fallecimiento.

Múltiples propietarios (hermanos, socios comerciales, grupos de inversores) — las acciones son más limpias que la cotitulación.

Anonimato en el registro de la propiedad (aparece la empresa, no usted personalmente).

Eventual venta de acciones en lugar de la propiedad en sí.

Desventajas de una SRL: costo de constitución (honorarios legales, notarización, registro mercantil), carga anual de cumplimiento corporativo, renovación anual del registro mercantil, presentaciones contables y fiscales obligatorias incluso en años sin actividad, y la pérdida de la exención individual del IPI.

No Olvide los Impuestos de su País de Origen

Aquí es donde muchos compradores extranjeros se ven perjudicados:

Las personas estadounidenses enfrentan complicaciones significativas al mantener bienes raíces extranjeros dentro de una corporación extranjera — potencialmente cuestiones de CFC, GILTI, Formulario 5471 y asuntos adyacentes a PFIC. Un comprador estadounidense que use una SRL dominicana sin asesoramiento fiscal estadounidense coordinado puede crear una pesadilla de cumplimiento que empequeñece cualquier ahorro del lado de la RD.

Los canadienses enfrentan reglas FAPI y reportes T1134 sobre afiliadas extranjeras.

Los compradores de la UE/Reino Unido enfrentan reglas CFC de severidad variable.

Para muchos compradores estadounidenses, la propiedad personal (o una LLC tratada como entidad desestimada) es dramáticamente más simple, aunque cueste un poco más en impuestos en la RD. Siempre coordine ambos lados.

Marco Rápido de Decisión

Casa de vacaciones única, alquiler ligero o nulo, propietario estadounidense: la propiedad personal suele ganar.

Propiedad de mayor valor, múltiples copropietarios o preocupaciones de planificación patrimonial: la SRL a menudo gana.

Negocio activo de alquiler a corto plazo: la SRL frecuentemente gana en impuestos de la RD, pero verifique primero el impacto en el país de origen.

Unidad CONFOTUR en planos que va a revender rápidamente: cualquiera funciona; la exención hace el trabajo pesado.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo transferir más tarde mi propiedad de tenencia personal a una SRL? Sí, pero la transferencia generalmente se trata como una venta, desencadenando ITI y potenciales ganancias de capital. Decida antes del cierre si puede.

¿Una SRL evita el impuesto de transferencia del 3%? No. La SRL paga ITI en la compra como cualquier otro.

¿Una SRL me ayudará a evitar problemas de herencia dominicanos? Puede simplificar la sucesión porque los herederos heredan acciones, pero el impuesto sobre sucesiones dominicano aún aplica. Obtenga asesoría específica.

¿En quién debo confiar para establecer esto? Un abogado dominicano licenciado independiente (no el abogado del vendedor o del desarrollador) más un contador dominicano, coordinados con un profesional fiscal en su país de origen. Confirme todas las tasas y umbrales actuales con la DGII.

Las leyes, tasas y umbrales de exención en la RD cambian con frecuencia — trate cada número de esta guía como un punto de partida para una conversación con profesionales calificados, no como una cifra final.