Impuestos sobre Propiedades de Alquiler en la República Dominicana: Lo que Deben los Arrendadores Extranjeros en 2026

Impuestos sobre Propiedades de Alquiler en la República Dominicana: Lo que Deben los Arrendadores Extranjeros en 2026

Si usted posee (o está por adquirir) un condominio en Punta Cana, una villa en Las Terrenas o un apartamento en Piantini que alquila a turistas o inquilinos de largo plazo, el sistema tributario dominicano lo trata esencialmente igual que a un arrendador local. La propiedad extranjera no crea un régimen tributario separado, pero dónde es residente para fines fiscales, cómo posee el título (personalmente o a través de una SRL dominicana) y si su alquiler es de corto o largo plazo, todo eso cambia lo que debe pagar.

Esta guía lo lleva a través de los principales impuestos que aplican a los ingresos por alquiler en 2026, los documentos que la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) exige, y los errores más comunes en los que tropiezan los arrendadores extranjeros. La legislación tributaria y los umbrales cambian cada año — siempre confirme las cifras actuales con la DGII o con un contador dominicano licenciado (CPA) antes de declarar.

Los Tres Impuestos que Todo Arrendador Extranjero Debe Conocer

Para un propietario extranjero típico que alquila una propiedad dominicana, tres impuestos hacen la mayor parte del trabajo:

Impuesto sobre la renta (ISR) sobre los ingresos netos por alquiler.

ITBIS (el IVA dominicano) sobre alquileres de corto plazo/turísticos.

IPI, el impuesto anual a la propiedad inmobiliaria (técnicamente no es un impuesto al alquiler, pero es inevitable para los arrendadores).

También existe un régimen de retención cuando un inquilino o plataforma paga a un arrendador no residente. Los cubriremos uno por uno.

1. Impuesto sobre la Renta (ISR) sobre Ingresos por Alquiler

Los ingresos por alquiler obtenidos de una propiedad dominicana son ingresos de fuente dominicana y están gravados en la RD sin importar dónde viva. Cómo se grava depende de quién posea la propiedad:

Los propietarios individuales (personas físicas) tributan en una escala progresiva de aproximadamente 0% a 25% sobre el ingreso neto anual, con un umbral exento ajustado por inflación en la base. Los montos de los tramos son actualizados cada año por la DGII — pídale a su contador la tabla vigente en lugar de basarse en cifras del año pasado.

Las empresas (personas jurídicas, incluida una SRL dominicana) pagan una tasa corporativa fija de 27% sobre las utilidades netas.

"Neto" es la palabra clave. Puede deducir gastos ordinarios y documentados vinculados a la generación del ingreso por alquiler, que típicamente incluyen:

Honorarios de administración de propiedades y limpieza

Cuotas de HOA / condominio

Servicios públicos que usted paga (electricidad, agua, internet)

Reparaciones y mantenimiento

Seguros

Impuesto a la propiedad local (IPI), cuando aplique

Depreciación del edificio (no del terreno)

Intereses hipotecarios pagados a un prestamista dominicano

Para deducir un gasto, generalmente necesita un Número de Comprobante Fiscal (NCF) — una factura válida tributariamente del proveedor. Los recibos en efectivo de su jardinero no sobrevivirán a una revisión de la DGII. Conserve cada NCF.

Retención a No Residentes

Si es no residente para fines tributarios dominicanos y no presenta una declaración dominicana, el inquilino o la parte pagadora está técnicamente obligada a retener impuesto en la fuente sobre los pagos enviados al exterior. La retención estándar a no residentes sobre ingresos de alquiler de fuente dominicana ronda el 27% sobre el bruto, sin deducciones. En la práctica, muchos propietarios extranjeros evitan esta trampa al:

Registrarse ante la DGII y presentar una declaración dominicana como persona física, deduciendo gastos y pagando la tasa progresiva; o

Poseer la propiedad a través de una SRL dominicana, que presenta declaraciones corporativas y paga 27% sobre las utilidades netas.

Un contador puede modelar qué estructura le cuesta menos dado su volumen de alquiler.

2. ITBIS: El Impuesto Oculto sobre Alquileres de Corto Plazo

El ITBIS es el impuesto al valor agregado dominicano, actualmente del 18%. Los alquileres residenciales de largo plazo (piense en un contrato de un año a un inquilino que vive allí) están exentos de ITBIS. Pero los alquileres de corto plazo, estilo turístico — estadías de Airbnb, Vrbo, Booking.com — se consideran un servicio de alojamiento turístico, y la DGII los trata como gravados con ITBIS.

Lo que eso significa en la práctica:

Debe registrarse como contribuyente del ITBIS ante la DGII.

Debe cobrar el 18% de ITBIS sobre la tarifa por noche y remitirlo mensualmente.

Presenta el formulario IT-1 cada mes, incluso en meses sin ingresos.

Puede acreditar el ITBIS pagado en gastos relacionados al negocio (productos de limpieza, comisiones de plataforma con NCF, etc.) contra el ITBIS que cobró.

Airbnb y plataformas similares han avanzado en los últimos años hacia recaudar y remitir el ITBIS directamente sobre los listados dominicanos bajo acuerdos con la DGII. No asuma que esto cubre todas sus obligaciones — sus deberes de presentación como anfitrión pueden continuar incluso si la plataforma recauda el impuesto. Confirme el acuerdo actual con su contador y revise lo que la plataforma muestra en sus estados de pagos.

También existe un pequeño cargo del 10% por propina/servicio culturalmente esperado en hospitalidad, pero eso es un asunto de salario/servicio, no un impuesto.

3. IPI: El Impuesto Anual a la Propiedad

El IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) es el impuesto anual del 1% sobre el valor de los bienes inmuebles propiedad de personas físicas, aplicado solo a la porción del valor agregado de la propiedad de un dueño que excede un umbral ajustado por inflación fijado cada año por la DGII. Por debajo de ese umbral, las personas físicas no deben nada.

Matices importantes:

Las empresas no obtienen el umbral del IPI. Una SRL dominicana o corporación extranjera paga un 1% de Impuesto a los Activos sobre el valor de la propiedad sin piso de exención. Esta es una de las mayores desventajas de poseer a través de una SRL.

El IPI se paga en dos cuotas al año (típicamente marzo y septiembre — confirme el calendario vigente).

Los proyectos certificados por CONFOTUR (Ley 158-01) pueden tener una exención de IPI plurianual que acompaña a la unidad por un período definido. Si su desarrollador comercializó la propiedad como CONFOTUR, pida el número de resolución y verifíquelo con el Ministerio de Turismo / CONFOTUR — no se fíe de la palabra del folleto.

¿Debería Tener el Alquiler en una SRL?

A muchos inversionistas extranjeros les dicen que establezcan una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) automáticamente. No siempre es la respuesta correcta para una sola unidad de alquiler. Un marco de decisión aproximado:

A nombre personal a menudo gana para un solo alquiler pequeño: obtiene los tramos progresivos del ISR, el umbral del IPI y contabilidad más simple.

La SRL a menudo gana cuando tiene múltiples propiedades, alto ingreso bruto por alquiler, preocupaciones de responsabilidad, o planea incorporar coinversionistas. Renuncia al umbral del IPI y paga 27% fijo, pero gana responsabilidad limitada y deducibilidad de gastos más limpia.

No hay una respuesta universal. Haga los cálculos con un contador.

Doble Tributación: ¿Pagará Dos Veces?

Los ciudadanos estadounidenses, canadienses y muchos europeos son gravados sobre el ingreso mundial en sus países. La RD actualmente no tiene un tratado integral de impuesto sobre la renta con EE. UU. ni Canadá (tiene un acuerdo limitado con Canadá e intercambia información con EE. UU. bajo FATCA). En la práctica:

Los propietarios estadounidenses generalmente reclaman el impuesto dominicano pagado como crédito tributario extranjero en el Formulario 1116, y reportan los ingresos por alquiler en el Schedule E.

Los propietarios canadienses típicamente usan el mecanismo de crédito tributario extranjero en un T1.

Los propietarios europeos dependen completamente de la posición del tratado de su país de origen — hable con un asesor tributario transfronterizo.

Casi siempre necesita presentar declaraciones en ambos países. No declarar los ingresos dominicanos por alquiler en casa es el error más peligroso — las autoridades fiscales de su país tienen mayor alcance de fiscalización sobre usted que la DGII.

Errores Comunes que Cometen los Arrendadores Extranjeros

Tratar a Airbnb como "fuera de los libros". La DGII ha aumentado el intercambio de datos con las plataformas. Los ingresos de alquiler de corto plazo no declarados son el blanco de auditoría más fácil que existe.

No registrarse con la DGII en absoluto. Necesita un RNC (ID de contribuyente) para presentar declaraciones, emitir NCFs y deducir gastos.

Perder los recibos NCF. Sin ellos, sus "gastos" desaparecen en una auditoría.

Asumir que el administrador de la propiedad maneja los impuestos. La mayoría no lo hace. Lea su contrato de administración.

Olvidar el IPI. El IPI impago acumula intereses y multas, y puede complicar cualquier venta futura.

Vender sin planificar las ganancias de capital. Las ganancias de capital en la venta se gravan como ingreso ordinario (progresivo 0–25% para personas físicas, 27% para empresas) sobre la ganancia ajustada por inflación — no una tasa fija. Planifique la salida antes de poner en venta.

Mini-FAQ

¿Debo impuesto dominicano si solo alquilo a mi propia familia y amigos, por debajo del mercado? Técnicamente sí, sobre cualquier ingreso que reciba. Los alquileres entre partes relacionadas por debajo del mercado pueden ser recaracterizados por la DGII.

¿CONFOTUR exime los ingresos por alquiler? CONFOTUR exime ciertos impuestos de transferencia e IPI sobre el proyecto certificado por un período definido — no exime ampliamente el impuesto sobre la renta del alquiler. Verifique qué cubre su resolución específica.

¿Puedo deducir un viaje para "inspeccionar" mi alquiler? Un viaje de negocios genuino y documentado con recibos NCF puede ser parcialmente deducible. Vacacionar en su propia unidad no lo es.

¿Qué pasa si nunca pongo un pie en la RD y alquilo solo a través de Airbnb? Aún está obteniendo ingresos de fuente dominicana. El régimen de retención, el ITBIS y el IPI siguen aplicando.

La legislación tributaria dominicana, los umbrales y las reglas de recaudación por plataformas cambian con frecuencia. Antes de registrarse, presentar declaraciones o reestructurar, confirme las reglas vigentes directamente con la DGII (dgii.gov.do) y con un contador dominicano licenciado o un abogado tributario.