¿Los beneficios de CONFOTUR se transfieren al segundo comprador? Guía de reventa 2026

¿Los beneficios de CONFOTUR se transfieren al segundo comprador?

Si en 2026 está buscando una propiedad llave en mano para renta en Punta Cana, Las Terrenas, Cap Cana o Bávaro, seguramente ha visto la frase "aprobado por CONFOTUR" estampada en folletos brillantes. A los desarrolladores les encanta destacar el ahorro fiscal: sin impuesto de transferencia, sin impuesto anual a la propiedad, sin impuesto sobre la renta por ingresos de alquiler durante un período de años. Pero aquí está la pregunta que casi todo comprador de reventa hace (y que casi todo agente responde de forma vaga): ¿esos beneficios de CONFOTUR realmente se transfieren a usted, el segundo comprador?

La respuesta corta y honesta: parcialmente, y no el beneficio principal que probablemente más le importa. A continuación, lo que necesita entender antes de firmar una promesa de venta sobre una unidad CONFOTUR de reventa.

Qué es realmente CONFOTUR

CONFOTUR es el Consejo de Fomento Turístico, un consejo interministerial que otorga el estatus de incentivo turístico bajo la Ley 158-01 (Ley de Incentivo al Desarrollo Turístico), administrado con el Ministerio de Turismo (MITUR) y la DGII. Cuando un proyecto de un desarrollador es certificado, el proyecto en sí recibe una ventana definida de exenciones fiscales, que típicamente incluyen:

Exención del 3% del impuesto de transferencia (ITI) en la venta inicial.

Exención del impuesto anual a la propiedad (IPI) por un período definido.

Exención del impuesto sobre la renta sobre ciertos ingresos generados por el proyecto por un período definido.

Ciertas exenciones de aranceles de importación sobre materiales de construcción y FF&E.

La ventana de exención es específica del proyecto y por tiempo limitado (comúnmente descrita como hasta aproximadamente 15 años desde la certificación del proyecto, pero el plazo exacto varía según la resolución; siempre confirme por escrito la fecha específica de la resolución CONFOTUR del proyecto y el plazo restante).

Las leyes, términos y tasas impositivas cambian. Siempre confirme las reglas actuales de CONFOTUR con MITUR/CONFOTUR y la DGII, y haga que un abogado dominicano independiente (no el abogado del desarrollador) revise el certificado y el período de beneficio restante antes de comprometerse.

La distinción central: beneficios del proyecto vs. beneficios del comprador

Esta es la parte que los desarrolladores y revendedores tienden a difuminar. CONFOTUR confiere beneficios al proyecto certificado, y ciertos beneficios traspasables se adhieren a la primera venta del desarrollador al comprador original. Cuando la unidad se revende en el mercado secundario, debe separar los beneficios en dos categorías:

Beneficios que tienden a seguir a la propiedad (y pueden beneficiarle):

Exención anual del IPI durante la ventana de beneficio restante del proyecto: como la exención está vinculada al activo certificado, los segundos compradores comúnmente continúan disfrutando del alivio del IPI hasta que expire la ventana del proyecto. Confirme con la DGII para su archivo específico de Catastro/RNC.

Beneficios que típicamente NO se transfieren a usted como segundo comprador:

La exención del 3% del impuesto de transferencia (ITI). Esto generalmente se trata como un incentivo de primera transacción: la transferencia del desarrollador al comprador original. Cuando el comprador original le vende a usted, normalmente se le trata como un comprador de reventa común y debe pagar el ITI sobre el mayor entre el precio del contrato o el valor de avalúo de la DGII, pagado por usted a la DGII.

Las exenciones del impuesto sobre la renta por ingresos de alquiler son a nivel de proyecto y están estructuradas en torno a la propiedad original y el modelo operativo. Si puede continuar beneficiándose depende de cómo se mantenga la unidad (por ejemplo, dentro de un pool de alquiler operado por el proyecto) y el lenguaje específico de la resolución. Muchos compradores secundarios pierden este beneficio; algunos preservan una parte a través del programa de alquiler. No lo asuma: lea la resolución.

En otras palabras: el ahorro fiscal principal (sin el 3% de impuesto de transferencia) casi con certeza desaparece para usted como segundo comprador. La exención continua del IPI probablemente se mantenga durante el resto de la ventana del proyecto.

Por qué el 3% del impuesto de transferencia casi siempre se le aplica

El ITI (Impuesto de Transferencia Inmobiliaria) es un impuesto del 3% pagado por el comprador a la DGII, calculado sobre el mayor entre el precio declarado del contrato o el avalúo oficial de la propiedad por la DGII. El escudo del impuesto de transferencia de CONFOTUR fue diseñado para hacer más atractiva la absorción inicial de nuevo inventario turístico, no para crear unas vacaciones fiscales permanentes sobre el activo para siempre.

Cuando compra una reventa:

El vendedor (el comprador CONFOTUR original) firma la escritura transfiriéndole a usted.

Su abogado presenta la transacción ante la DGII para obtener la evaluación fiscal.

Usted paga el 3% del ITI, más las tarifas habituales de registro y sellos, antes de que el Registro de Títulos emita su nuevo Certificado de Título.

Incluya esto en su presupuesto. Un error común es que los compradores asuman "proyecto CONFOTUR = sin impuesto de transferencia para siempre", y luego se sorprendan al cierre.

Confirmar lo que realmente se transfiere — Una lista práctica

Antes de firmar una Promesa de Venta sobre una unidad CONFOTUR de reventa, su abogado debe obtener y revisar:

La resolución CONFOTUR del proyecto, incluyendo la fecha de emisión y el plazo de beneficio establecido.

La carta de clasificación MITUR/CONFOTUR del desarrollador original.

El estado actual de la DGII para la parcela/número de Catastro: ¿se está evaluando actualmente el IPI? ¿Hay una Constancia que exente a la propiedad?

El Certificado de Título y la certificación de cargas y gravámenes del Registro de Títulos (marco de la Ley 108-05).

La declaración de condominio y la situación de la HOA, más la confirmación de cualquier contrato de programa de alquiler que pueda llevar consigo una estructura fiscal.

Una certificación fiscal de la DGII sobre el vendedor (para que el IPI o impuesto sobre la renta impagos no sigan al activo hacia usted).

Pida a su abogado un memo de una página resumiendo qué beneficios específicos de CONFOTUR quedan, por cuánto tiempo y bajo qué condiciones, por escrito, con citación a la resolución y al estatuto.

Cómo esto debe afectar el precio de su oferta

Si un vendedor está comercializando una unidad como "CONFOTUR" y fijando un precio como si fuera una venta de primera mano, cuestiónelo. Como comprador de reventa, usted típicamente:

Paga el 3% del ITI que el comprador original no pagó.

Recibe una ventana restante de IPI más corta que la que tuvo el comprador original.

Posiblemente pierde el refugio del impuesto sobre la renta de los ingresos de alquiler, dependiendo de la estructura.

Esos son costos económicos reales que pertenecen a su negociación, no al lenguaje del folleto del desarrollador repetido por el agente.

Ganancias de capital: el lado del vendedor (y por qué le importa a usted)

La ganancia del vendedor en la reventa no se grava con una tasa plana del 27% para personas físicas: ese es un mito persistente y la tasa corporativa. Para personas físicas, la ganancia se grava como renta ordinaria en una escala progresiva (aproximadamente 0–25%), calculada sobre el costo de adquisición ajustado por inflación. Los tramos exactos y los factores de indexación los establece la DGII y se actualizan periódicamente; confirme las cifras actuales con un contador dominicano.

¿Por qué le importa esto a usted como comprador? Porque algunos vendedores intentarán presionarlo para subdeclarar el precio en la escritura para reducir su ganancia. No lo haga. La subdeclaración:

Lo expone a una reevaluación y multas por parte de la DGII.

Reduce su base de costo futura, aumentando su ganancia (e impuesto) cuando eventualmente venda.

Puede complicar el cumplimiento de origen de fondos para su transferencia bancaria.

Declare el precio real. Pague el ITI real. Duerma tranquilo.

Trampas comunes específicas de unidades CONFOTUR de reventa

Suponer que el contrato del pool de alquiler se transfiere automáticamente. Usualmente requiere el consentimiento del operador y un nuevo acuerdo en sus términos.

Heredar cuotas de HOA o servicios públicos impagos: obtenga los estados de cuenta actuales por escrito.

Disputas sobre muebles e inventario: enliste cada artículo en el addendum con fotos.

Título todavía a nombre del desarrollador si el comprador original nunca completó el deslinde o el registro. No puede comprar un título limpio de alguien que aún no lo posee.

Promesas de "renovaremos CONFOTUR para usted": CONFOTUR no se renueva unidad por unidad para compradores de reventa. Trate cualquier promesa así como ficción.

Mini-Preguntas Frecuentes

¿Sigo obteniendo la exención del IPI como segundo comprador? A menudo sí, durante la ventana restante de la certificación del proyecto, pero confirme con la DGII para la parcela específica antes de depender de ello.

¿Sigo evitando el 3% del impuesto de transferencia? Generalmente no. El ITI lo paga usted, el comprador, sobre el mayor entre el precio del contrato o el avalúo de la DGII.

¿CONFOTUR requiere residencia dominicana? No. No hay prueba de residencia o nacionalidad, y el derecho de los extranjeros a poseer propiedad proviene del trato igualitario constitucional (Artículos 25 y 221), no de ningún marco de "Ley de Inversión Extranjera". La prohibición de propiedad a 50/60 km de la frontera con Haití, frecuentemente citada, es un mito; la única restricción costera real es la zona pública marítima de 60 metros bajo la Ley 305 de 1968.

¿Puede un segundo comprador obtener alguna vez todos los beneficios de CONFOTUR? En casos limitados, por ejemplo, comprando una unidad de inventario aún no vendida del desarrollador durante la ventana de absorción certificada, sí. De un revendedor privado, casi nunca en cuanto al impuesto de transferencia.

¿En quién debo confiar para esto? En su propio abogado independiente, en la DGII para las confirmaciones fiscales, en MITUR/CONFOTUR para la resolución, y en el Registro de Títulos para el título. No en el abogado del vendedor. No en el agente de la propiedad.

Conclusión para los compradores de 2026

Una unidad CONFOTUR de reventa aún puede ser una excelente inversión en alquiler, pero póngale precio como reventa, no como un lanzamiento de desarrollador. Espere pagar el ITI, espere heredar la ventana restante de IPI, y verifique por escrito cada afirmación sobre el impuesto sobre la renta contra la resolución CONFOTUR real. Los ahorros son reales, pero se reducen cuanto más lejos esté de la primera venta, y cualquiera que le diga lo contrario está vendiendo, no asesorando.