Quién Paga Qué en un Cierre Inmobiliario Dominicano: Comprador vs Vendedor (Guía 2026)

Quién Paga Qué en un Cierre Inmobiliario Dominicano: Comprador vs Vendedor (Guía 2026)

Cerrar una operación inmobiliaria en la República Dominicana se parece engañosamente al cierre en EE. UU. o Canadá — hasta que se sienta a la mesa y descubre que las partidas no coinciden del todo con lo que esperaba. ¿Quién paga el impuesto de transferencia? ¿Quién cubre los honorarios legales? ¿Y qué pasa con la comisión del agente, el traspaso de título en el Registro de Títulos, las certificaciones de la DGII? Malinterpretar estos costos es una de las frustraciones más comunes — y evitables — para los compradores extranjeros.

Esta guía 2026 le explica quién paga típicamente qué en un cierre dominicano, cómo lucen las divisiones estándar y dónde tiene margen para negociar. Considere los porcentajes a continuación como práctica habitual, no mandatos legales: la mayoría son negociables en la Promesa de Venta, y las leyes y umbrales fiscales cambian. Siempre confirme las cifras actuales con la DGII (para impuestos), con la Jurisdicción Inmobiliaria / Registro de Títulos bajo la Ley 108-05 (para asuntos de título), y con su propio abogado dominicano independiente y licenciado — no el abogado del vendedor o del desarrollador.

La Respuesta Corta: Quién Paga Qué

Aquí está la asignación habitual en un cierre típico de reventa en la RD:

El comprador típicamente paga:

El 3% de impuesto de transferencia (ITI) a la DGII

Registro de título y tasas del Registro de Títulos

Honorarios de su propio abogado

Honorarios notariales sobre el acto de venta

Comisiones bancarias por transferencia y escrow de fondos entrantes

Cualquier nuevo levantamiento o deslinde que requiera para un título limpio

El vendedor típicamente paga:

Comisión del agente inmobiliario (normalmente la comisión completa, dividida entre el agente que lista y el que vende)

Cualquier IPI (impuesto anual a la propiedad) atrasado

Cualquier cuota impaga de HOA / condominio

Impuesto sobre ganancias de capital sobre la ganancia ajustada por inflación

Costos para liberar gravámenes, hipotecas o defectos del título

Su propio abogado, si utiliza uno

A continuación, cada partida en detalle.

Costos del Lado del Comprador Explicados

1. El 3% de Impuesto de Transferencia (ITI) — El Grande

El Impuesto sobre Transferencias Inmobiliarias (ITI) es 3%, pagado por el comprador a la DGII. Crucialmente, se calcula sobre el mayor entre (a) el precio establecido en el contrato o (b) el valor de tasación de la DGII de la propiedad. Un error común es asumir que pagará 3% de su precio de compra — si la valoración de la DGII es más alta, esa es la cifra que se usa.

No puede registrar el título a su nombre en el Registro de Títulos hasta que se pague el ITI y la DGII emita el recibo correspondiente. Presupueste el 3% completo en efectivo al cierre; no es financiable.

Excepción CONFOTUR: Si la propiedad se encuentra dentro de un proyecto certificado bajo la Ley 158-01 (CONFOTUR), el ITI puede estar exento — pero en la práctica esta exención realmente aplica al primer comprador del desarrollador. Los compradores de reventa de una unidad CONFOTUR usualmente no la obtienen. Confirme el estado de certificación del proyecto y qué beneficios se transfieren con su abogado y con MITUR/CONFOTUR.

2. Honorarios Legales

Planifique aproximadamente 1%–1.5% del precio de compra para un abogado independiente y competente, aunque las transacciones pequeñas a menudo pagan un porcentaje mayor y las grandes pueden negociar a la baja. Su abogado debe encargarse de:

Búsqueda de título en el Registro de Títulos

Verificación de estado en la DGII (sin gravámenes, sin deuda de IPI)

Redacción o revisión de la Promesa de Venta

Verificación del Certificado de Título y, si aplica, el deslinde (levantamiento individualizado)

Cierre, presentación del ITI y traspaso de título

No use el abogado del vendedor o del desarrollador. Aunque parezca más barato, pierde la protección más importante de la transacción.

3. Honorarios de Registro de Título y Notariales

Registrar el nuevo título con el Registro de Títulos conlleva tasas gubernamentales más costos menores de sellos y certificaciones. Un notario público (en RD es un abogado licenciado) autentica el acto de venta — los honorarios notariales son negociables pero habitualmente caen en un rango modesto vinculado al tamaño de la operación. Juntos, el registro y la labor notarial típicamente añaden un pequeño porcentaje sobre los honorarios legales. Pida a su abogado un estimado por escrito antes de firmar la Promesa.

4. Deslinde, Si Es Necesario

Si la propiedad no ha sido individualmente levantada y carece de un Certificado de Título moderno con su propia designación parcelaria, puede necesitar un deslinde para obtener un título limpio y registrable. Este es un proceso de agrimensor y tribunal que puede tomar meses. Quién paga es negociable, pero si el vendedor ofrece una propiedad sin deslinde finalizado, tiene palanca para empujar el costo — o el proceso mismo — sobre él como condición de cierre.

5. Costos de Escrow y Transferencias

Si utiliza un agente de escrow (recomendado, especialmente para cierres remotos y preconstrucción), espere una tarifa fija o pequeño porcentaje. Su transferencia internacional también tendrá comisiones bancarias en ambos lados, y su banco dominicano puede cobrar por recibir fondos y convertir moneda. Ninguno de estos es grande, pero suman.

Costos del Lado del Vendedor Explicados

1. Comisión Inmobiliaria

En la RD, el vendedor habitualmente paga la comisión completa del agente, típicamente 5%–8% dependiendo del mercado y tipo de propiedad (los condos de resort en Punta Cana y villas en Las Terrenas a menudo se ubican en el extremo superior; los apartamentos en Santo Domingo más bajo). La comisión se divide entre el agente que lista y cualquier agente cooperante del comprador. Siempre confirme la tarifa por escrito en el contrato de listado, y verifique que el agente esté registrado.

2. Impuesto sobre Ganancias de Capital

Este es el costo más a menudo malinterpretado — incluso por los vendedores. Las ganancias de capital sobre bienes raíces NO son un 27% plano para individuos. Para un vendedor individual, la ganancia se grava como ingreso ordinario en la escala progresiva del impuesto sobre la renta personal (aproximadamente 0%–25%), aplicada a la ganancia ajustada por inflación (la DGII publica los factores de ajuste). La tasa del 27% es la tasa corporativa, que aplica si una empresa dominicana (como una SRL) es la dueña de la propiedad.

En la práctica esto significa:

Un individuo con una ganancia modesta ajustada por inflación puede deber relativamente poco.

Una empresa siempre paga 27% sobre la ganancia ajustada.

El 3% de ITI del comprador es separado — los vendedores a veces lo confunden con su propia obligación de ganancias de capital.

Haga que un contador dominicano corra los números contra su costo base de adquisición, mejoras documentadas y el ajuste por inflación de la DGII antes de listar, para que no se sorprenda. Confirme tasas y tramos con la DGII para el año actual.

3. Impuestos Atrasados, Gravámenes y Cuotas de HOA

Un cierre limpio requiere que la propiedad esté libre de deuda. Los vendedores deben liberar:

Cualquier IPI impago (el impuesto anual a la propiedad — 1% solo sobre el valor por encima de un umbral indexado por inflación sobre el patrimonio dominicano agregado del propietario; verifique el umbral actual con la DGII)

Cualquier hipoteca pendiente

Cualquier gravamen judicial

Cuotas vencidas de condominio/HOA y saldos de servicios públicos

Su abogado obtendrá la Certificación de Cargas y Gravámenes del Registro de Títulos y el estado de la DGII para confirmar. Cualquier cosa adeudada sale del producto del vendedor al cierre.

Donde las Líneas se Difuminan — Partidas Negociables

La costumbre no es ley. Muchas partidas se negocian rutinariamente:

Quién paga el ITI: Habitualmente el comprador, pero en un mercado débil o un escenario de vendedor motivado, los vendedores a veces contribuyen.

Unidades en preconstrucción: Los desarrolladores frecuentemente cotizan precios "más costos de cierre" — significando que usted paga ITI y registro sobre el precio listado, sin que el desarrollador absorba nada. Lea el contrato cuidadosamente.

Mobiliario e inventario: A menudo se manejan con una factura de venta separada para reducir el valor registrado de la transacción — pero tenga cuidado al subvalorar, tanto por exposición al ITI más tarde como por su propia base futura de ganancias de capital cuando venda.

Costos de deslinde como se discutió arriba.

Moneda: Las transacciones en la RD pueden ser en USD o DOP; especifique cuál moneda, a qué tasa de referencia y en qué banco.

Errores Comunes

Confiar en un solo abogado para ambos lados. Nunca.

Transferir un depósito antes de que la Promesa de Venta esté firmada y el título verificado. Use escrow.

Asumir que CONFOTUR le exime del ITI como comprador de reventa. Usualmente no.

Olvidar que el ITI usa el mayor entre contrato o tasación de la DGII. Obtenga el estimado de tasación de la DGII antes de comprometerse.

Dejar que el vendedor demore el pago del IPI o cuotas de HOA atrasadas "después del cierre". Liquide todo en la mesa.

Preguntas Frecuentes Rápidas

¿Los extranjeros pagan costos de cierre más altos que los dominicanos? No. Los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad bajo las disposiciones de trato igualitario de la Constitución Dominicana (Artículos 25 y 221). El antiguo requisito de aprobación presidencial fue abolido por el Decreto 21-98. Usted paga el mismo ITI, IPI y tasas que un comprador dominicano.

¿Se pueden financiar los costos de cierre? Generalmente no — el ITI y el registro deben pagarse en efectivo para liberar el título. Algunos bancos prestarán ligeramente por encima del precio de compra en una hipoteca para ayudar, pero la mayoría de los extranjeros pagan los costos de cierre de su bolsillo.

¿Cuánto tiempo entre la Promesa y el cierre? Típicamente 30–90 días, más largo si se involucra un deslinde, hipoteca o estructura corporativa.

¿Hay una restricción de "zona fronteriza"? No. No hay prohibición de propiedad de 50/60 km en la frontera con Haití — eso es un mito. La única restricción costera real es la zona marítima de 60 metros bajo la Ley 305 de 1968, que es terreno público y aplica por igual a todos.

Una nota final: Los umbrales fiscales dominicanos, las tasaciones de la DGII y las tasas de registro cambian. Considere cada número en esta guía como un estimado de planificación y verifique las cifras actuales con la DGII, la Jurisdicción Inmobiliaria y su abogado dominicano independiente antes de firmar cualquier cosa.