Cómo hacer una oferta por una propiedad en República Dominicana: los acuerdos de reserva explicados

Cómo hacer una oferta por una propiedad en República Dominicana: los acuerdos de reserva explicados

Ya recorriste la villa en Cap Cana, el condominio frente al mar en Las Terrenas o la casa colonial en Santo Domingo, y estás listo para avanzar. Lo que sigue en República Dominicana no es lo mismo que hacer una oferta en tu país. No existe una cultura de pujas impulsada por un MLS, los contratos están en español y el primer documento que firmarás — el acuerdo de reserva — te compromete a términos y dinero antes de que tu abogado haya terminado la diligencia debida.

Esta guía te explica cómo hacer una oferta por una propiedad en República Dominicana: cómo se comunican las ofertas en la práctica, qué hace un acuerdo de reserva (a veces llamado oferta de compra o acuerdo de reserva), cómo es un depósito razonable y las trampas en las que caen los compradores extranjeros.

Paso 1: Entiende cómo funcionan las ofertas en la RD

En República Dominicana, las ofertas verbales tienen casi ningún peso. Los vendedores y desarrolladores esperan una oferta escrita acompañada de un depósito reembolsable o parcialmente reembolsable antes de retirar una propiedad del mercado. Hay dos caminos típicos:

Propiedades en reventa (villas, condominios, terrenos) — presentas una oferta escrita a través del agente de la lista o directamente al representante del vendedor. Si es aceptada, se convierte en un acuerdo de reserva breve.

Ventas en preventa y de desarrolladores — el desarrollador generalmente te entrega su formulario de reserva estándar. Los términos son menos negociables, pero aún puedes presionar en precio, plan de pagos y acabados incluidos.

A diferencia de Estados Unidos, los agentes en la RD no tienen licencia de manera universal como los Realtors, y la doble representación es común. El agente que te muestra la propiedad puede también representar al vendedor. Asúmelo así, y contrata a tu propio abogado dominicano independiente antes de firmar cualquier cosa — no el del vendedor, no el del desarrollador, no el que el agente "recomienda".

Paso 2: Qué hace realmente un acuerdo de reserva

Un acuerdo de reserva es un contrato breve — normalmente de dos a cinco páginas — que retira la propiedad del mercado por un período definido (comúnmente de 15 a 45 días) mientras tu abogado realiza la diligencia debida y ambas partes preparan el Contrato de Promesa de Venta (o Compraventa).

Un acuerdo de reserva bien redactado debe identificar:

La propiedad, idealmente con su número de Certificado de Título y designación catastral.

Las partes, con números de cédula o pasaporte.

El precio de compra acordado y la moneda (USD vs DOP importa — fíjalo por escrito).

El monto del depósito de reserva y dónde se custodia.

El período de reserva (cuánto tiempo la propiedad estará fuera del mercado).

Condiciones precedentes — qué debe ser cierto para que el negocio avance (título limpio, sin gravámenes, permisos válidos, HOA al día, etc.).

Condiciones de reembolso — en qué circunstancias te devuelven el depósito.

Un plazo para firmar la Promesa de Venta y el monto de la inicial que se debe pagar en esa etapa.

Si alguno de esos elementos falta o es vago, no firmes. Este es el momento en que tu poder de negociación es mayor.

Paso 3: Cuánto poner de depósito

No existe un depósito de reserva legalmente fijado en la RD. La práctica del mercado es aproximadamente:

Viviendas en reventa: con frecuencia entre US$5,000 y $10,000, o alrededor del 1% del precio de compra para propiedades de mayor valor.

Unidades en preventa: frecuentemente una tarifa de reserva fija (algunos miles de dólares) que luego se acredita hacia una inicial mayor del 10–30% al firmar la Promesa de Venta.

Dos reglas te protegen:

Mantén el depósito de reserva modesto. El dinero importante — típicamente el 10% del precio — solo debe entregarse en la Promesa de Venta, después de la diligencia debida, no en la reserva.

Insiste en que el depósito quede en custodia, idealmente en la cuenta de terceros de tu abogado o con un agente de escrow neutral — no en la cuenta personal del vendedor ni con el agente de la lista. Transferir fondos directamente a un vendedor antes de la diligencia debida es la forma más común en que los compradores extranjeros pierden dinero aquí.

Paso 4: Hacer la oferta reembolsable (o no)

Esto se negocia, y es importante. Los acuerdos de reserva dominicanos tienen tres modalidades:

Totalmente reembolsable si la diligencia debida revela problemas de título, permisos, impuestos o HOA — este es el estándar por el que debes presionar, y es alcanzable en la mayoría de las reventas.

Reembolsable solo por defectos específicos — más restrictivo, más común en mercados de alta demanda y con desarrolladores.

No reembolsable / "arras" — pierdes el depósito si te retiras sin causa justificada. A veces está justificado en preventa cuando el desarrollador reserva una unidad, pero los eventos que activan la retención aún deben estar detallados.

Pide a tu abogado que incluya una contingencia de diligencia debida que te permita salir del contrato y recuperar el depósito si el Certificado de Título no está limpio, si la propiedad no está correctamente deslindada (individualmente levantada y titulada bajo la Ley 108-05), si existen gravámenes no declarados o IPI impago, o si el vendedor no puede presentar los documentos listados en el acuerdo dentro de un plazo determinado.

Paso 5: Qué debe verificar tu abogado antes de que se acredite el depósito

Incluso en la etapa de reserva, un abogado competente comenzará a:

Obtener el Certificado de Título del Registro de Títulos bajo la Jurisdicción Inmobiliaria (Ley 108-05) para confirmar que el vendedor efectivamente es el propietario y verificar hipotecas, gravámenes u oposiciones.

Confirmar que el IPI (impuesto anual a la propiedad) está al día con la DGII — el IPI impago viaja con la propiedad.

Verificar el estado del deslinde. Las propiedades no deslindadas (todavía bajo el sistema antiguo de Constancia Anotada) son más riesgosas y tardan más en cerrarse.

Verificar que las cuotas del HOA / condominio estén al corriente, y que el reglamento de condominio exista y esté registrado.

En caso de preventa: verificar la situación corporativa del desarrollador, los permisos de construcción, la licencia ambiental de Medio Ambiente y — si aplica — la resolución CONFOTUR otorgada bajo la Ley 158-01.

Parte de esto ocurre después de la reserva, durante el período de la Promesa de Venta. Pero el acuerdo de reserva debe darle a tu abogado el derecho y el tiempo para hacerlo.

Paso 6: Moneda, transferencias bancarias y origen de los fondos

La mayoría de los bienes raíces en la RD se cotizan y se pagan en dólares estadounidenses. Cuando hagas la transferencia de tu depósito:

Envía desde una cuenta a tu propio nombre. Las transferencias de terceros crean complicaciones de cumplimiento y pueden activar revisiones de origen de fondos bajo las normas AML dominicanas.

Conserva la documentación que muestre la procedencia del dinero — los bancos y, más adelante, el notario pueden solicitarla.

Confirma los datos bancarios por voz con tu abogado antes de realizar la transferencia. El fraude por correo electrónico suplantado es un problema real y recurrente en los cierres de propiedades en la RD.

Errores comunes que debes evitar

Firmar el formulario estándar del vendedor o desarrollador sin que tu propio abogado haya revisado y marcado los cambios.

Pagar el depósito en la cuenta personal de un agente — nunca hagas esto.

Omitir la verificación del deslinde en propiedades rurales o antiguas.

Asumir que los beneficios de CONFOTUR se transfieren automáticamente en una reventa — la exención del impuesto de transferencia generalmente ya fue utilizada por el primer comprador; confirma con tu abogado qué beneficios subsisten realmente.

Creer en los mitos sobre la propiedad costera. Los extranjeros pueden poseer propiedades en la RD en igualdad de condiciones que los dominicanos bajo los Artículos 25 y 221 de la Constitución; no existe ninguna restricción de 50 o 60 km en la frontera con Haití que requiera aprobación presidencial. El único límite costero real es la zona marítima de 60 metros (Ley 305 de 1968), que es tierra pública para todos.

Olvidar el impuesto de transferencia del 3% (ITI) — lo paga el comprador a la DGII sobre el mayor valor entre el precio del contrato y el avalúo propio de la DGII. Inclúyelo en tu presupuesto ahora, no al momento del cierre.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que estar en la RD para firmar un acuerdo de reserva? No. Puedes firmar electrónicamente o mediante un Poder Notarial (Poder) otorgado a tu abogado dominicano, debidamente notariado y apostillado desde tu país de origen.

¿Puedo hacer la oferta a nombre de una empresa? Sí — muchos compradores utilizan una SRL dominicana por razones de responsabilidad y planificación patrimonial. Decídelo antes de la reserva; cambiar el nombre del comprador después puede complicar la Promesa de Venta.

¿Qué pasa si el vendedor recibe una oferta más alta durante mi período de reserva? Exactamente eso es lo que el acuerdo previene. Hazlo valer. Una reserva correctamente redactada con depósito obliga al vendedor a mantener la propiedad para ti.

¿El acuerdo de reserva es el cierre? No. El cierre ocurre después de la Promesa de Venta, una vez que el Contrato de Venta definitivo es firmado ante notario y presentado en el Registro de Títulos, y el nuevo Certificado de Título es emitido a tu nombre.

Una nota final y honesta: las leyes de bienes raíces, los impuestos y las prácticas administrativas en República Dominicana cambian, y cifras como los umbrales del IPI, los métodos de avalúo del impuesto de transferencia y las normas de CONFOTUR se actualizan periódicamente. Confirma todo lo que tenga que ver con dinero o título con la DGII, la Jurisdicción Inmobiliaria, CONFOTUR/MITUR y un abogado dominicano licenciado e independiente antes de firmar o transferir fondos.